Litiges avec bailleurs

IMPAYÉ DE LOYER

En cas de difficulté pour payer le loyer et les charges, qu’il s’agisse d’une situation exceptionnelle liée à des difficultés momentanées ou de difficultés plus sérieuses, il est important de réagir rapidement avant que la dette ne s’aggrave.

Des dispositifs particuliers existent pour les locataires du parc social afin d’éviter l’expulsion en cas de résiliation judiciaire du bail. Un protocole peut être signé avec le bailleur ; il vaut alors titre d’occupation du logement. Un rappel de l’aide personnelle sera versé au locataire dans ce cadre.

Au regard des aides au logement, l’impayé est légalement constitué lorsque le montant des dettes de loyers et de charges atteint une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel brut du loyer et des charges tel que défini dans le bail. Si les aides au logement sont versées au propriétaire, ce montant se calcule déduction faite de ces aides. L’impayé peut avoir des conséquences sur les aides au logement de la Caisse d’allocations familiales (Caf) ou de mutualité sociale agricole (MSA) (délais de paiement et plan d’apurement). Il peut également déboucher sur des procédures judiciaires.

Si la totalité de la dette ne peut être payée dans les 2 mois suivant l’envoi d’un commandement de payer, avant l’expiration de ce délai, un étalement de la dette peut être négocié directement avec le propriétaire bailleur ou par l’intermédiaire de l’huissier. Il est indispensable de formaliser cet accord par écrit et de respecter les modalités de paiement. Si les démarches ou la négociation entreprises avec le propriétaire bailleur sont formalisées par un accord écrit, celui-ci peut décider de ne pas saisir le tribunal.

Si le locataire bénéficie d’une aide au logement de la caisse d’allocations familiales ou de mutualité sociale agricole, directement versée au propriétaire bailleur, celui-ci dispose d’un délai de 2 mois après la constitution de l’impayé pour le déclarer à l’organisme payeur.

En cas de non-respect du plan ou du dispositif d’apurement, ou si le paiement de la dépense courante de logement n’est pas repris, la Caf/MSA suspendra le versement de l’aide. Toutefois, si la totalité des dépenses courantes (ou la moitié pour les locataires qui sont dans des situations sociales difficiles) est payée, l’organisme payeur peut décider de maintenir le versement de l’aide.

Quelle que soit votre situation, (contacter nous). Nous pourrons vous expliquer ce que vous pouvez faire (procédures, aides…) et vous accompagner .

OCCUPANT SANS TITRE

Un occupant sans titre, ou communément appelé squatteur, est une personne qui occupe un logement.

Certaines personnes peuvent être victimes d’une escroquerie au bail (signature d’un bail avec un « faux bailleur ») ou titulaires d’un bail saisonnier, faute d’autre solution.

Les personnes morales, propriétaires ou gestionnaires de logements/hébergements (associations, bailleurs sociaux, CCAS, etc.) qui souhaitent contraindre des occupants sans titre à quitter les lieux doivent engager une procédure d’expulsion.

En aucun cas un propriétaire ne doit faire justice lui-même.

En cas de non-respect de la procédure d’expulsion, le propriétaire s’expose à des poursuites judiciaires et pénale.

Le juge de l’exécution pourra ordonner la réintégration dans les lieux, le cas échéant.

La procédure d’expulsion garantit les droits des occupants, même lorsqu’ils ont signé un contrat de séjour ou un contrat de bail.

La compétence du juge judiciaire ou administratif dépend de la nature publique ou privée du domaine sur lequel se trouvent les locaux, mais aussi de la personne morale gestionnaire.

Les occupants sont protégés par l’article 8 de la Cour Européenne des droits de l’Homme (CEDH) qui garantit notamment le droit à la protection d’un domicile, dès lors qu’ils « occupent les lieux depuis plusieurs mois et qu’ils y sont domiciliés, […] et ce peu importe l’illégalité de cette occupation dès lors que cette occupation est continue et durable ».

Conformément à la jurisprudence de la CEDH, le juge devra se livrer à un examen de proportionnalité afin d’apprécier si l’atteinte que constitue une mesure d’expulsion au droit à la protection du domicile serait proportionnée pour garantir le droit de propriété du bailleur.

En effet, le juge peut considérer, qu’au regard de la situation des occupants, une mesure d’expulsion leur serait préjudiciable puisqu’elle porterait atteinte à plusieurs de leurs droits.

Notamment le droit à la scolarisation des enfants qui bénéficient d’une intervention spécifique, leur droit à la santé puisqu’elle mettrait fin au suivi médical dont ils bénéficient, ainsi qu’aux démarches d’insertion entreprises….. Etc.

Le juge peut également décider qu’il n’y a Pas d’urgence à expulser des occupants d’un immeuble en plein hiver.

Par ailleurs, des délais peuvent être accordés aux occupants.

En effet, le juge peut décider que l’expulsion porterait une atteinte majeure au droit à la protection du domicile des occupants et serait contraire à l’intérêt de l’enfant notamment.

Vous êtes occupant ou en procédure, quelle que soit votre situation, ne restez pas seul.

DÉFAUT ASSURANCE

Le locataire titulaire d’un bail d’habitation (logement vide, meublé ou bail mobilité) a l’obligation de s’assurer contre les risques dont il doit répondre (incendie, dégâts des eaux…). S’il ne le fait pas, le bailleur peut résilier le bail ou souscrire une assurance à la place du locataire en répercutant le coût sur le montant du loyer.

Dans tous les cas, Le locataire doit souscrire une assurance habitation auprès de la compagnie d’assurance de son choix.

Cette assurance sert à le couvrir contre les risques locatifs (principalement, dégâts des eaux, incendie, explosion).

Le locataire justifie obligatoirement de cette assurance (attestation d’assurance) :

  •  Lors de la remise des clefs ;
  • À chaque renouvellement du contrat de bail ;
  • Chaque année, à la demande du bailleur.

Si le locataire ne transmet pas au bailleur un justificatif de souscription d’assurance lors de la signature initiale du contrat de bail, ou lors du renouvellement du bail ou en cours de bail lorsque le bailleur lui en fait la demande, alors le bailleur peut résilier le contrat de bail pour défaut d’assurance du locataire, si votre bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit (clause résolutoire) du contrat de location pour non-souscription d’une assurance des risques locatifs.

Le bailleur doit envoyer au locataire un commandement par huissier lui demandant de prendre une assurance habitation.

Si 1 mois après la délivrance du commandement, le locataire ne s’est pas assuré, le bailleur doit saisir le tribunal pour lui demander de constater que le bail est résilié et prononcer l’expulsion. Il peut saisir le juge en référé (en urgence).

TROUBLES DE JOUISSANCE

La loi l’impose : tout bailleur doit assurer à son locataire la jouissance paisible de son logement.

On parle de trouble de jouissance lorsque le propriétaire d’un logement ne garantit pas au locataire le confort nécessaire dans son habitation, ne lui permet pas de l’occuper sereinement.

Le propriétaire doit également entretenir les locaux, les parties communes en état de servir et à l’usage prévu par le contrat, c’est-à-dire de l’immeuble. Le bailleur n’a pas le droit de faire, sans le consentement du locataire, des changements à l’état des lieux loués.

Est considéré comme un trouble :

  • L’introduction du propriétaire dans le logement sans autorisation du locataire ;
  • La présence d’insectes ou de nuisibles ;
  • La persistance de mauvaises odeurs.
  • L’impossibilité d’utiliser une pièce à cause de l’humidité ;
  • Cessation de fourniture du chauffage collectif prévu par le bail ;
  • Coupure d’eau ou d’électricité ;
  • Absence d’installations électriques et de robinets d’eau ;
  • Ascenseur constamment en panne ;
  • Ect ……

Mais il existe des cas ou les troubles peuvent provenir du locataire.

L’article 1728 du Code civil prévoit pour le locataire :

  • D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;
  • De payer le prix du bail aux termes convenus.

Le locataire se trouve donc tenue, de jouir, paisiblement des locaux loués.

Il doit s’abstenir de faire tout acte pouvant nuire à la tranquillité ou à la sécurité des voisins, ni les incommoder par des diffusions sonores bruyantes.

Le preneur doit s’abstenir de troubler la jouissance paisible de ses voisins (notamment par des nuisances auditives, olfactives, des voies de fait, des violences).

Le bailleur étant tenu à l’égard des voisins du locataire de leur assurer une jouissance paisible, cette responsabilité lui permet, voire l’oblige à faire sanctionner le comportement d’un locataire qui troublerait les autres occupants de l’immeuble.

Un comportement du locataire préjudiciable à la tranquillité des autres n’est pas obligatoirement circonscrit à l’intérieur des lieux loués : il peut concerner des parties communes ou des équipements communs ou des faits commis aux abords des lieux loués, s’ils troublent la jouissance paisible des autres locataires

Exemple de troubles pouvant conduire à la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire :

  • Troubles anormaux du voisinage en laissant se propager de manière indiscutable des odeurs nauséabondes depuis son logement ;
  • Violences envers le gardien tant dans la loge que dans les parties communes ;
  • Comportement agressif du locataire, de ses enfants ou de toute autre personne dont il répond en application de l’article 1735 du Code civil ;
  • Tapage de jour ou de nuit
  • Ect ….

Si vous êtes dans l’une de ces situations, une solution peut être trouvée, ne restez pas seul.

SURENDETTEMENT

Si vous ne parvenez pas à faire face à vos dettes ou savez que vous ne pourrez pas y faire face, vous pouvez saisir la commission de surendettement des particuliers.

Pour cela, vous devez faire un dossier de surendettement auprès de la Banque de France.

Si votre dossier est recevable et que votre dette est remboursable, un plan conventionnel de redressement ou des mesures imposées peuvent vous être proposés.

Si votre dossier est recevable et que votre dette est non remboursable, un rétablissement personnel (avec ou sans liquidation judiciaire) peut vous être proposé.

Dès le début de la procédure, la commission de surendettement peut demander la suspension provisoire des procédures d’exécution (à savoir, des saisies) dont fait l’objet le demandeur et portant sur des dettes autres qu’alimentaires.

La première phase est amiable et conduit à l’élaboration d’un plan de surendettement (appelé plan conventionnel de redressement) qui doit être approuvé par les débiteurs et les principaux créanciers (d’une durée maximum de 10 ans). S’il est refusé s’engage la procédure de recommandation : les mesures sont soumises à la validation du juge de l’exécution.

La Commission peut demander :

  • Un échéancier sur les dettes ;
  • Un moratoire (2 ans maximum) ;
  • Un effacement partiel des créances ;
  • Un suivi social, etc…

Les personnes ayant bénéficié d’un plan conventionnel de redressement font l’objet d’une inscription au fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers pendant 10 ans.

Lorsque la mise en place d’une procédure classique est insuffisante pour apurer les dettes et que le débiteur se trouve dans une situation irrémédiablement compromise, la commission oriente le demandeur vers l’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel (PRP).

L’objectif est l’effacement de toutes les dettes du débiteur (à l’exception des dettes professionnelles et celles dont le prix a été payé par une caution ou un coobligé).

Les personnes ayant bénéficié de la procédure de rétablissement personnel font l’objet d’une inscription au fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers pendant 8 ans.

En cas de procédure d’expulsion, dès la recevabilité du dossier, la commission de surendettement (le président, son délégué, le représentant local de la Banque de France), la personne elle-même peut demander la suspension « des mesures d’expulsion », à savoir la suspension de la procédure.

Par ailleurs, la recevabilité du dossier de surendettement peut ouvrir droit au rétablissement des aides au logement si elles ont été suspendues.

Pour la constitution du dossier de surendettement qui est très complexe, il est nécessaire de faire assister par une association spécialisée.

MUTATION

Si vous êtes déjà locataire dans le parc social, votre situation (personnelle, professionnelle ou financière) évolue, vous souhaitez changer de logement.

Si votre logement ne correspond plus à vos besoins et capacités (trop petit, trop grand, trop cher, santé, pas adapté, trop éloigné de votre lieu de travail ect …) vous pouvez demander une mutation ou changement.

En principe, cette demande doit se faire auprès de votre bailleur, mais il existe des cas particuliers.

Les délais pour faire aboutir une demande de mutation peuvent être longs en fonction du type de logement demandé et de la zone géographique souhaitée.

Certains bailleurs préférant mettre de côté les demandes de mutation, il est nécessaire de vous faire assister par une association.